La trasformazione dei data center sta cambiando il correlato mercato di riferimento, il panorama degli investimenti e degli investitori.
I data center sono infatti passati dall’essere semplici locali aziendali attrezzati per server e appliance di supporto al business, a vere e proprie infrastrutture ad
alta capacità e disponibilità, per erogare i servizi dei clienti esterni.
Ne consegue che, invece di essere edifici fisici/immobili per infrastrutture IT e archiviazione, si elevano a rango di asset e infrastrutture non solo abilitanti per servizi di elaborazione ad alta potenza e gestione dei dati, ma anche a centro nevralgico e cuore pulsante delle tecnologie basate su AI.
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Le sfide dei data center
Come conseguenza, non costituiscono più un investimento di livello solo immobiliare, ma in relazione al ruolo fondamentale ed essenziale che svolgono, sono considerati un vero e proprio investimento infrastrutturale.
Anche gli investitori, quindi, sono di due tipi: investitori immobiliari e investitori infrastrutturali.
Le sfide collegate a questa “trasformazione” non mancano, ma possono diventare opportunità, se e solo se, gli operatori e gli stakeholder dell’ecosistema adottano strategie di approccio appropriate.
La fotografia attuale del mercato
Il settore dei data center si trova in una fase cruciale e il percorso da percorrere è costellato di incertezze.
Dopo diversi anni di frenetica attività di fusioni e acquisizioni, il mercato dei data center si è consolidato ed è dominato da grandi piattaforme di sviluppatori e operatori (Digital Realty, Equinix, AWS, CyrusOne, NTT GDC, Azure e molti altri).
I fondi infrastrutturali privati hanno completato una serie di transazioni di privatizzazione o acquisito piattaforme di sviluppo e gestione di Data center private in rapida crescita.
Secondo Cbreim, due maggiori, Equinix e Digital Realty, offrono accesso al settore dei data center con una capitalizzazione di mercato complessiva di quasi 120 miliardi di dollari come tracciato da CapitalIQ, al 12 luglio 2024.
Mentre gli operatori si trovano ad affrontare colli di bottiglia nell’approvvigionamento energetico, ostacoli nella supply chain e crescenti aspettative da parte della comunità in tema ambientale e di sviluppo della forza lavoro, l’accelerazione di crescita richiede una congiunzione di intenti economico/finanziaria e una fattiva collaborazione di tutto l’ecosistema.
Le esigenze del prossimo decennio
Attualmente, tuttavia, la velocità dell’innovazione tecnologica potrebbe avere un impatto sulla classe di asset rappresentata dai data center, in modi difficili da prevedere. Per esempio, la conversione a data center di tipo hyperscale sta già rendendo alcuni data center più datati, come meno appetibili.
In effetti, per il momento non sembra così prevedibile né il costo né la fattibilità dell’aggiornamento degli attuali data center, affinché recepiscano e soddisfino le esigenze del prossimo decennio. Esigenze che interessano: capacità di calcolo, energia, logistica di supply chain, sicurezza informatica, sostenibilità e competenze della forza lavoro su ogni ambito elencato.
Specialmente la sostenibilità potrebbe incidere gravemente sui costi, per l’esigenza di potenziare le energie rinnovabili con investimenti mirati o almeno capaci di bilanciare l’attuale consumo di gas serra (GHG).
Già nel 2022 i data center e le reti di trasmissione dati erano responsabili di circa l’1%-1,5% delle emissioni di GHG legate all’energia secondo le stime dell’Agenzia Internazionale per l’Energia (IEA).
Secondo l’IEA, con le attuali proiezioni sui data center, specialmente quelle legate all’uso dell’IA (dal rapporto Energy and AI), questa percentuale è destinata ad aumentare, tanto che il consumo di elettricità dei data center dovrebbe quasi raddoppiare entro il 2030 arrivando a consumare oltre il 3% dell’elettricità mondiale.
Le strategie economiche
Tipicamente gli investitori hanno tre strategie per investire nel mercato dei data center:
- investire direttamente in data center stabilizzati o quasi stabilizzati;
- sviluppare nuovi data center anche in partnership con operatori;
- acquisire una quota di minoranza o di controllo in una piattaforma di data center.
Investimenti diretti in data center
Il marcato dei data center è concentrato negli Usa con circa 20 grandi proprietari che controllano più della metà degli asset, creando una situazione svantaggiosa per proprietari e operatori più piccoli nell’acquisizione di asset di qualità.
I rischi possono riguardare genericamente tutte le acquisizioni di data center più vecchi e meno efficienti (scartati dai grandi proprietari), che probabilmente non soddisfano appieno gli standard normativi su energia, o quelli tecnologici legati alla potenza di calcolo.
Per l’acquisto di nuovi data center i costi potrebbero essere elevati per singoli investitori creando l’esigenza di gestione di una struttura di co-locazione per un gruppo di utenti più piccoli.
Nuovi sviluppi di data center
Per ovviare ai rischi di obsolescenza e di asset difficili da manutenere, l’investimento in nuove infrastrutture sembra una soluzione risolutiva. Tuttavia, non sono da dimenticare i significativi costi di nuovo sviluppo e gli ulteriori investimenti per la crescita che potrebbero costituire una barriera di ingresso ad investitori più piccoli.
Gli investimenti potrebbero riguardare solo il terreno edificabile, oppure un intero data center “Build-to-suit iperscalabile” (fatto su misura rispetto alle esigenze di un singolo cliente) o di tipo Hyperscale/co-location (struttura generalista che si affitta ma con caratteristiche uguali per tutti).
In termini di investimento di tipo immobiliare, per garantire un investimento di lunga durata è necessario che gli investitori possano contare su un partner di sviluppo che abbia buoni rapporti di lavoro con le amministrazioni locali e le aziende di servizi pubblici e una comprovata esperienza di progetti di successo, affinché garantisca continuità di attività e quindi di mantenimento della
locazione.
Investire in quote di piattaforme di data center
Le strategie di piattaforma offrono diverse opportunità: operativamente chi offre questo tipo di investimento ha una consolidata esperienza e comprovata esperienza nella gestione dei requisiti dei tenant e dei formati di data center in continua evoluzione.
Quindi chi compra quote si ritrova a fare un puro investimento economico / finanziario senza doversi preoccupare delle pipeline di sviluppo.
Inoltre si riscontrano solidi margini di profitto operativo perché la redditività è generalmente elevata e stabile, grazie anche ai costi energetici solitamente trasferiti agli inquilini.
Gli unici costi da sostenere possono riguardare la manodopera specializzata e gli acquisti di compensazioni di carbonio o i prezzi premium dell’energia per la generazione di energia rinnovabile.
Previsioni
Guardando al futuro, gli esperti del mercato dei data center (CBreim e McKinsey) lo valutano come ancora appetibile con opportunità diversificate rispetto alla diversa propensione al rischio: bassa per gli investitori immobiliari e alta per gli investitori infrastrutturali (alla ricerca di investimenti diretti, di sviluppo e di piattaforme).
I motivi di questa convenienza risiederebbero su tre fatti: il persistere di una enorme discrepanza tra domanda e offerta; la crescita di una robusta domanda di data center a fronte delle proiezioni di una crescita esponenziale dei dati; la persistenza di colli di bottiglia nell’offerta.
Questi tre elementi potrebbero far restare bassi i canoni degli immobili sfitti e stabilizzare quindi i canoni di locazione degli immobili occupati da data center, con convenienze per ogni tipo di investitore.
Ma al pari di una vision ottimistica vi sono anche segnali critici da considerare. Christopher Tozzi, analista di tecnologie fa notare come le recenti tensioni geopolitiche potrebbero apportare instabilità.
Un’eventuale guerra commerciale, anche se non direttamente connessa al mercato dei data center, potrebbe incidere come rischio di recessione e come calo della domanda di data center a causa del rallentamento economico e della conseguente riduzione della spesa sui servizi digitali.
Naturalmente la domanda di data center potrebbe calare anche in relazione agli alti costi dei servizi digitali, resi esorbitanti dall’aumento dei costi energetici di sostenibilità, oppure dal calo della tendenza sulle AI.
Ma questi fattori rientrano nelle normali incertezze di mercato che un investitore deve saper valutare continuamente monitorando mercato e il suo proprio rischio di investimento.
